Ryvangs Kvarterets Grundejerlag

RYVANGSKVARTERETS TILBLIVELSE OG UDVIKLING

Af Knud-Erik  Ziirsen

Artikel fra bogen "Ryvangskvarteret - Et villakvarter i Danmark" udgivet i 1997 af Grundejerlaget.

I midten af 1800-tallet var Københavns stadigt voksende befolkning spærret inde bag voldene, og al kørsel til og fra byen skete gennem bypor­tene. Terrænet mellem voldgravene og søerne var et ubebygget fæstnings­terræn. Kun på Farimagsvejen (nu Nansensgade og Øster Farimagsgade) lå enkelte huse. Også uden for søerne var alt ubebygget, bortset fra nogle små huse på Nørrebro og Vesterbro.

Koleraepidemien i begyndelsen af 1850erne satte skub i i byens udvidel­se. I 1852 blev den militære demarkationslinie ("Jagtvejslinien"), inden for hvilken der ikke måtte bygges, og hvor de militære myndigheder med øjeblikke­ligt varsel kunne forlange alt byggeri revet ned, flyttet ind til søerne. Områ­det mellem Jagtvejen og søerne blev hermed frigivet til bebyggelse. Først i slutningen af 1860erne blev terrænet mellem voldanlæggene og søerne, hvortil demarkationslinien var blevet flyttet, frigivet til bebyggelse. I de følgende årtier tager udviklingen fart, og henimod århundredets slutning stræk­ker byen sig langt ud på Vesterbro, Nørrebro og Østerbro.

Omkring århundredskiftet anvendtes arealerne i Ryvangen stadig helt overvejende til landbrug og gartneri, kun mod Strandvejen var der enkelte store landsteder.

KØBENHAVN HAR BRUG FOR VELHAVERNE

Også dengang havde Københavns kommune store økonomiske proble­mer. Kloakering, anlæggelse af veje og gader, skolevæsenet og hospitalsvæ­senet m.m. stillede betydelige krav i en tid med hastig udbygning og stor befolkningstilvækst. Kommunens største indtægt dengang var grundskatter­ne. Næststørste indtægtskilde var indkomstskatten, der dog ikke måtte over­stige 3% af skatteyderens indkomst, og som først beregnedes af indtægter over en vis størrelse.

For at skaffe de nødvendige indtægter havde kommunen brug for gode skatteydere. Det blev udgangspunktet for overvejelserne om, hvad Ryvangs­kvarteret skulle bruges til.

1 1895 anmodede "Fællesudvalget angående Gade- og Vejforbindelser på Stadens Grund udenfor Demarkationsterrainet" om en udtalelse fra Køben­havns Kommunalbestyrelse om, "hvorvidt det ved Udarbejdelsen af en Vej­plan for Arealerne mellem Svanemøllen og Amtsgrænsen kunne gå ud fra, at der skal dannes et Villakvarter, bl.a. også omfattende de Byen tilhørende jor­der"

Fællesudvalget begrundede bl.a. sin forespørgsel med, at "det vilde være ønskeligt, om man kunde danne et sådant Kvarter på Byens Grund og der­ved modarbejde den Tilbøjelighed, der er hos den mere velhavende Del af Befolkningen til at flytte til Nabokommunerne, hvor Betingelserne for Dan­nelsen af større sammenhængende Villakvarterer have været gunstigere, kan næppe være tvivl underkastet".

Fællesudvalget (mellem Magistraten og Borgerrepræsentationen) frem­hævede, at betingelserne for dannelsen af et villakvarter var ganske særlig gunstige i dette område. Dels tilhørte en stor del af arealerne kommunen, dels havde bebyggelsen på de grunde, der tilhørte private, i det væsentlige villakarakter. Desuden ville Magistraten i høj grad kunne få indflydelse på det fremtidige byggeri, da der på en stor del af arealerne var pålagt en servitut, hvorefter der ikke måtte opføres nybyggeri eller ændres i bestående uden Magistratens samtykke.

Magistraten og Borgerrepræsentationen besvarede da også straks fore­spørgslen bekræftende, men Fællesudvalget stillede sagen i bero, og der sker først igen noget, da Magistraten i 1898 spørger til sagen.

"Denne er nemlig", skriver fællesudvalget i den indstilling det herefter afgiver "uheldigt stillet lige overfor de mange Begæringer fra Private om Byg­getilladelse. Billighed taler formentlig for, at der gives dem klar Besked på, hvilken Bebyggelse der kan ventes tilladt...."

Fællesudvalget stiller derfor forslag om, at der ved afhændelse af ejen­domme, der tilhører eller måtte komme til at tilhøre kommunen på strækningen fra Svanemøllen til amtsgrænsen ved Hellerup, pålægges servi­tutter om benyttelsen m.v.

DE FØRSTE SERVITUTTER

I 1899 vedtog Borgerrepræsentationen, at der skulle dannes et villakvar­ter i området, der mod vest afgrænsedes af jernbanelinien og mod øst af Strandvejen. Det vedtoges samtidig, at der ved afhændelse af ejendomme til­hørende kommunen skulle pålægges parcellerne servitutter, som foreslået af Fællesudvalget, og at Magistraten i videst muligt omfang ville søge tilsva­rende gennemført for private grunde i forbindelse med udstedelse af bygge­tilladelse.

Ifølge servitutterne måtte der på parceller med facade mod Strandvejen ikke opføres bygninger med mere end 3 beboelseslag, foruden enkelte kvist-værelser, der dog ikke måtte være indrettede til selvstændig beboelse. I hver af beboelsesetagerne måtte ikke indrettes mere end 2 boliger, og kun 1/3 af grunden måtte bebygges.

På parceller med facade mod de øvrige veje måtte bygninger kun have 2 beboelseslag (foruden enkelte kvistværelser), kun 1 bolig på hver etage, og kun 1 /4 af grunden måtte bebygges.

Fælles for alle ejendomme gjaldt, at kældere ikke måtte indrettes til bebo­else. På grundene måtte opføres mindre udhuse til beboernes behov, derun­der også portnerbolig, der dog ikke måtte benyttes til selvstændig udleje.

Endelig bestemtes for alle ejendomme følgende:

"Derimod må grunden ikke benyttes til Fabrik, Værksted eller anden Ind­retning, der forårsager Larm eller ilde Lugt eller frembyder ubehageligt Skue. Arealet mellem Bygningerne og de tilstødende Veje bliver at behandle som Have, forsåvidt det ikke danner Adgang til Bygningen. Opstående Spørgsmål om Forstaaelsen af disse Bestemmelser afgøres endelig af den samlede Magi­strat, der desuden i paakommende Tilfælde kan indrømme enkelte mindre betydende Lempelser i disse." 

MAGISTRATEN ØNSKER SERVITUTTERNE UDVIDET

Allerede i efteråret 1905 stiller Magistraten over for Borgerrepræsentatio­nen forslag om at udvide servitutterne, som Magistraten ikke finder til­strækkelige til at sikre, at området får karakter af et roligt beboelseskvarter, eller til at forhindre, at hele ejendomme indrettes til forretninger, handel, beværtninger, sygehuse eller lignende.

Magistraten finder dog ikke anledning til at forhindre sådanne virksom­heder på grunde, der har facade mod Strandvejen, "som i umindelige Tider har været en Hovedfærdselsvej, og hvor Forretninger allerede findes i stort antal". Derimod anså magistraten det for ønskeligt at forhindre forretninger m.v. på de øvrige grunde. 

GRUNDEJERNES INDFLYDELSE

Magistraten havde inden sagens behandling i Borgerrepræsentationen ind­ledt forhandlinger med de private grundejere om en udvidelse af servitut­terne på de grunde, der ikke havde facade mod Strandvejen.

Magistratens forslag var blevet modtaget med velvilje af grundejerne, der også var velvillige over for forslaget om mere tydeligt at bestemme, at det er Magistraten, der håndhæver servitutterne, at disse kun kan ophæves ved en beslutning af den samlede kommunalbestyrelse på vilkår fastsat af denne, og at en ophævelse af servitutterne først kan ske efter udløbet af et forud fastsat længere åremål. De private grundejere havde til gengæld ønsket nogle mindre lempelser i servitutterne på de grunde, der var udlagt ud mod Strandvejen, navnlig for hjørnegrundenes vedkommende.

Borgerrepræsentationen henviste sagen til behandling i et udvalg på 5 medlemmer. I udvalget var der ønske om at gå videre end Magistratens for­slag for at sikre kvarteret en så ideel villabebyggelse som muligt "for at give Folk forøget Lyst til at købe Grunde i dette Kvarter".

Udvalget bad derfor Magistraten om at føre fornyede forhandlinger med de private grundejere. Magistraten forsøgte at opnå en ny aftale med grund­ejerne, men nu syntes grundejerne åbenbart, at det kunne være nok. Magi­straten måtte efter langvarige forhandlinger melde tilbage til udvalget, at der ikke kunne opnås enighed. Udvalget tog dette til efterretning, men bemær­kede syrligt i sin fornyede indstilling til Borgerrepræsentationen - at der "fra de private Grundejeres Side blev blandet andre Forhold ind i Forhandlinger­ne".

Udvalget konstaterede i indstillingen, at de forandringer, udvalget havde ønsket, ikke kunne gennemføres uden samtykke fra de private grundejere, og anbefalede Borgerrepræsentationen at vedtage det forslag, som magistra­ten i første omgang var nået til enighed med grundejerne om, dog med enkelte småjusteringer.

BORGERREPRÆSENTATIONEN VEDTAGER UDVIDELSEN AF SERVITUTTERNE

I 1908 vedtog Borgerrepræsentationen forslaget. De væsentligste ændrin­ger var:

På hjørnegrunde med facade mod Strandvejen blev det tilladt at indrette indtil 4 (mod hidtil 2) boliger på hver etage under forudsætning af, at bebyggelsen ikke blev tættere end hidtil, og at indrette flere end 2 butikker eller forretningslokaler i en stueetage.

Bestemmelsen om kvistværelser blev ændret, så de måtte benyttes til beboelse, hvis det skete i forbindelse med lokaler i en af de andre etager.

For grunde udlagt mod de øvrige veje blev det bestemt, at der på dem ikke måtte drives nogen handel, beværtning, sygehus eller anden virksom­hed, der kunne berøve kvarteret dets karakter af et roligt beboelseskvarter.

Endelig blev det for hele området bestemt, at servitutterne håndhævedes af Magistraten, at servitutterne kun kunne bortfalde ved en beslutning af Københavns Kommunalbestyrelse, og at en sådan beslutning først ville kun­ne tages efter l. januar 1975.

GRUNDEJERLAGET BLIVER TIL

I februar 1910, hvor byggeriet i kvarteret havde taget fart, stiftede grun­dejerne en forening til varetagelse af deres fælles interesser. Desværre er grundejerlaget ikke i besiddelse af materiale, der kan fortælle nærmere om initiativtagerne og om foreningens navn og formål.

Det fremgår af en note til de nuværende vedtægter, at foreningen allere­de i 1914 ændrede navn til det nuværende "Ryvang Kvarterets Grundejer­lag" - og at vedtægterne atter blev ændret i 1938, 1951 og 1972. Forenin­gens arkiv omfatter kun materiale fra slutningen af 1970erne og frem til i dag, hvoraf det til gengæld kan konstateres, at grundejerlaget i denne peri­ode har været særdeles aktivt, ikke mindst i forhold til de kommunale myn­digheder.

Efter at Københavns kommune i samarbejde med grundejerlaget skabte mulighed for at meddele dispensation fra servitutterne til erhvervsbenyttel­se, jf. nedenfor, blev der i grundejerlagets vedtægter optaget bestemmelser, der sikrede de ejere, der alene anvendte deres ejendomme til beboelse, imod at blive "regeret" af ejerne af erhvervsejendomme, der ofte ikke selv boede i kvarteret og derfor kunne tænkes at have andre interesser, bl.a. med hen­syn til en lempelse af dispensationspraksis.

Så længe servitutterne gjaldt, skulle således mindst 3 af bestyrelsens 5 medlemmer, bebo en villaejendom, hvorfra der ikke blev drevet en virk­somhed, som krævede dispensation fra servitutterne. Ved bestyrelsens behandling af spørgsmål om dispensation fra servitutterne havde alene disse 3 medlemmer stemmeret.

I slutningen af 1980erne blev næsten halvdelen af villaerne delvis benyt­tet til erhverv, og de medlemmer, der ejede disse ejendomme, rejste derfor naturligt kravet om større indflydelse i bestyrelsen. For at undgå en spræng­ning af grundejerlaget opnåedes der i bestyrelsen enighed om at fremsætte et forslag til vedtægtsændringer, der imødekom ejerne af ejendomme med erhvervstilladelse.

Forslaget blev vedtaget på et grundejermøde i 1988. Det indebar, at kun mindst 2 af bestyrelsens medlemmer skulle eje og bebo en ejendom, der udelukkende anvendtes til beboelse, mens mindst 1 medlem skulle eje og bebo en ejendom, der anvendtes til både beboelse og erhverv. Endvidere fik alle bestyrelsesmedlemmer stemmeret i dispensationssager. Bestemmelserne står fortsat i vedtægterne, men er i dag uden betydning, da servitutterne er afløst af den i 1995 vedtagne lokalplan.

NYE TIDER

Efter 2. verdenskrig ændredes kravene til en "velhaverbolig". Det var des­uden blevet vanskeligere og dyrere at få de nødvendige "tjenestefolk", ved­ligeholdelsesomkostningerne var betydelige, og de fleste villaer var for store til udelukkende at anvendes til beboelse.

For at forhindre at kvarteret med de mange villaer af høj arkitektonisk værdi skulle forfalde på grund af manglende vedligeholdelse, indledte Københavns Kommune i samarbejde med grundejerlaget en praksis, hvoref­ter der på nærmere vilkår kunne gives dispensation fra servitutterne til del­vis erhvervsbenyttelse. I samarbejde med grundejerlaget har kommunen givet et stort antal dispensationer, indtil den endelige vedtagelse af lokalplanen for Ryvangskvarteret i 1995.

Det har været en betingelse for at opnå kommunens tilladelse til dispen­sation, at der forelå en anbefaling fra grundejerlaget, der har haft alle dispen­sationsansøgninger til høring. Tilladelserne blev givet som individuelle, personlige tilladelser, der ophørte ved erhvervets ophør og ved ejerskifte. Ved salg opstod der derfor en periode med usikkerhed, idet den ny ejers ansøg­ning først skulle behandles i grundejerlagets bestyrelse, derefter i Køben­havns Kommunes Bygge- og Boligdirektorat under Magistratens 4. afdeling og endelig i Magistratens 6. afdeling, der i henhold til boliglovgivningen skulle give tilladelse til ændret anvendelse fra bolig til erhverv.

Der udviklede sig efterhånden en fast praksis, hvorefter der blev stillet føl­gende betingelser for dispensation til erhvervsbenyttelse:

- erhvervet måtte kun etableres i en etage, normalt stueetagen,

- mindst 50 % af det samlede etageareal skulle anvendes til bolig,

- virksomhedens ejer eller en til virksomheden knyttet funktionær (i begyndelsen "betroet" funktionær) skulle bebo ejendommen og tilmeldes Københavns Folkeregister.

I de seneste år kom hertil et krav fra Magistratens 6. afdeling om, at ejen­dommens samlede etageareal skulle være mindst 300 m2.

I ganske særlige tilfælde, f. eks. når det drejede sig om meget store ejen­domme, blev praksis dog fraveget.

LOKALPLAN °RYVANGSKVARTERET"

I juni 1994 fremsatte Overborgmesteren i Københavns Borgerrepræsenta­tion forslag om en lokalplan for "Ryvangskvarteret" samt forslag om et til­læg til kommuneplanen nødvendiggjort af, at området i kommuneplanen var udlagt til anvendelse udelukkende til boliger.

Lokalplanforslaget omfattede Ryvang Kvarterets Grundejerlags område bortset fra grundene mod Strandvejen, der delvis er dækket af tidligere vedtagne lokalplaner, samt området mellem Tuborgvej og kommunegrænser mod Gentofte. Der foresloges forskellige regler i de 2 områder, men områ­det nord for Tuborgvej udgik under sagens behandling i Borgerrepræsenta­tionen af lokalplanforslaget og omtales derfor ikke her. Der vedtoges senere en særskilt lokalplan for dette område.

Lokalplanforslagets formål var at fastlægge lokalplanområdet (syd for Tuborgvej) til boliger og serviceerhverv, dog således at områdets karakter af villaområde bevares, at bevare kvarterets åbne og grønne karakter med villa­haver og dets attraktive villapræg, at sikre at ny bebyggelse indpasses i omgi­velserne på en miljømæssig og arkitektonisk tilfredsstillende måde, og at ophæve utidssvarende servitutter.

Lokalplanforslaget fastlagde området til boliger og serviceerhverv i form af liberale erhverv såsom kontor, tegnestue, lægepraksis, undervisning o.lign. og bestemte, at mindst halvdelen af etagearealet skal anvendes til bolig­formål, og at der i en bebyggelse skal opretholdes en bolig af størrelsesor­denen mindst 150 m2, som skal bebos af virksomhedens indehaver eller en til virksomheden knyttet funktionær. Kravene svarende til betingelserne i den udviklede dispensationspraksis.

Yderligere stilledes der imidlertid krav om, at erhvervet i villaer med ind­til 2 etager skulle placeres i stueetagen, og at alle boliger i en ejendom skul­le være af størrelsesordenen mindst 150 m2.

Endvidere indeholdt lokalplanforslaget bl.a. bestemmelser om vejforhold og byggelinier og om bebyggelsers omfang, placering og ydre fremtræden. Bebyggelseprocenten var fastsat til 40, og det bebyggede areal måtte maksi­malt udgøre 25% af grundarealet.

Overborgmesterens forslag kom den 2. juni 1994 til forhandling i Borgerrepræsentationen, der oversendte sagen til behandling i Byplan- og trafikudvalget. I udvalget gik et stort flertal ind for forslaget, mens et lille mind­retal ønskede at fastholde hele området til beboelse. Den 15. juni 1994 blev sagen påny behandlet i Borgerrepræsentationen, hvor det vedtoges at sende forslaget til offentlig høring. Den 13. juli 1994 offentliggjordes forslaget med frist for at gøre indsigelser til den 3. oktober 1994.

Der indkom inden fristens udløb 16 indsigelser, hvoraf en stor del var fra enkeltpersoner uden for grundejerlagets område. Grundejerlaget holdt i august 1994 et velbesøgt medlemsmøde, hvor der opnåedes enighed om at fremsætte en række indsigelser. Blandt de øvrige 15 indsigelser var der ingen fra medlemmer af grundejerlaget.

Efter Magistratens behandling af indsigelserne kom sagen påny til behand­ling i Borgerrepræsentationen den 23. februar 1995, hvor den igen henvi­stes til Byplan- og trafikudvalget. Da der ikke i Magistratens indstilling fuldt ud var taget hensyn til grundejerlagets indsigelser, anmodede bestyrelsen om foretræde for udvalget, og den 20. april 1995 vedtoges lokalplanen med for­skellige ændringer endeligt i Borgerrepræsentationen.

På grundlag af grundejerlagets indsigelser blev lokalplanen ændret, såle­des at det ikke er en betingelse, at erhverv udøves fra stueetagen, og kravet om en lejlighedsstørrelse på mindst 150 m2 blev ændret, således at det kun gælder den første lejlighed i en ejendom, mens de efterfølgende blot skal være af størrelsesordenen mindst 100 m2. Også grundejerlagets forslag om, at der ikke ved nybygninger stilles krav om skrå tagflader, og at der stilles kvalitetskrav til nybygningers materialer, udformning, farve og øvrige ydre fremtræden, blev imødekommet.

Derimod imødekom Borgerrepræsentationen ikke grundejerlagets forslag om i lokalplanen at indføje en bestemmelse, der gav magistraten mulighed for at dispensere fra kravet om 50% beboelse i større ejendomme. Magistra­ten henviste til, at muligheden ifølge lokalplanen eksisterer for ejendomme, der tillades anvendt til repræsentative formål for en fremmed stat eller inter­nationale institutioner, og at muligheden herudover vil være til stede med den i planloven angivne almindelige dispensationsmulighed. Man ville ikke ved indføjelse af en dispensationsbestemmelse give signal om en svækkelse af den ønskede karakter af boligområde.

SITUATIONEN EFTER LOKALPLANENS VEDTAGELSE

Lokalplanens vedtagelse betyder, at ejendomme, der er omfattet af pla­nen, ikke må bebygges eller skifte anvendelse i strid med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen er derimod ikke til hinder for, at eksisterende bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes i henhold til tidligere giv­ne tilladelser.

Lokalplanen og ophævelsen af de gamle servitutter betyder samtidig, at der uden tilladelse kan etableres erhverv inden for de rammer, lokalplanen fastsætter. Den tidligere usikkerhed om mulighederne for en ejendoms anvendelse efter ejerskifte er dermed fjernet.